registro de terras no contexto de um Sistema Nacional transacional

Todos os dias, os países se concentram nas tendências do governo eletrônico, onde os processos são simplificados, a fim de proporcionar um melhor atendimento aos cidadãos, além de reduzir as margens por corrupção ou burocracia desnecessária.

Estamos cientes de que as legislações, instituições e processos relativos à propriedade em cada país são diferentes. Porém, as normas que fundamentam o direito material obedecem a princípios de registro que buscam o mesmo fim: garantir a segurança jurídica.

O modelo de domínio de administração de terras (ALMS) representa uma das conquistas mais preciosas em termos de regulamentação para a Administração de Terras; se lembrarmos que quando o modelo Catastro 2014 foi proposto, era apenas uma aspiração poética, mas foi muito visionário. Um ganho impressionante do padrão é a possibilidade de padronizar a semântica para o gerenciamento de objetos, de forma que o Sistema de Registro de Imóveis possa ser acoplado a iniciativas estaduais que buscam a consolidação de ambientes transacionais com foco em uma visão territorial.

Sei que pode parecer uma aberração legal e até ilusória, dependendo da perspectiva das instituições de cada país. No entanto, o foco deste artigo é a possibilidade de que o Registro e Cadastro, fora de ser uma ilha, possam (seus dados, não eles), juntar-se à infraestrutura de dados do processo transacional. 

Deve entender-se que, embora o espírito deste artigo seja tecnológico, a LADM é tão nobre que permite adaptar-se à legislação e institucionalidade de cada país, sem esquecer que a reengenharia não é supérflua.

O núcleo dos dados comuns

O gráfico no final do artigo mostra como os principais componentes do LADM podem constituir um núcleo no qual interagem diferentes processos, articulando os elementos do Sistema de Direitos Patrimoniais, não só aplicáveis ​​aos bens imóveis, mas também aos bens móveis. No centro estão os principais elementos da ação do registro:

• O objeto do registro, que pode ser uma parcela, um veículo, um navio, com ou sem georreferenciamento para o cadastro, sob técnica de folio pessoal ou em folio real.
• As partes interessadas; Pessoas singulares, pessoas jurídicas ou agrupamentos não-formais. Todos aqueles envolvidos na cadeia do processo transacional.
• Cargos legais e administrativos; Relações de direito, restrição ou responsabilidade que afetam o uso, dominação ou ocupação dos bens.
• O direito entre o objeto e os interessados, registrado ou de fato. Na norma, até o direito é identificado como mais uma garantia legal.

Embora não sejam os únicos elementos, eles são os que concentram as ações dos atores associados à transação: o banco, o notário, o topógrafo, o técnico de mapeamento, que são apenas outras partes interessadas com diferentes papéis.

Como chamá-los e como modelá-los? ISO: 19152

A possibilidade de integrar processos sob uma plataforma central

O fato é que esses mesmos elementos aparecem nos diferentes processos de um país: são as mesmas pessoas que o registro oficial de pessoas gere para fins eleitorais, as mesmas pessoas que parecem estar realizando procedimentos fiscais, permissões de operação comercial, formalidades de construção, de passaportes, etc.

Claro, não é fácil estabelecer políticas públicas para padronizar isso. A título de exemplo, os laços de oração que obrigam o escrivão a usar o nome tal como o notário o criou. Portanto, mesmo que a base pessoal seja María Albertina Pereira Gómez, e o tabelião a chame de María Albertina Pereira de Mendoza, eles criam outra pessoa, se o sistema não possuir um procedimento para consolidação ou gerenciamento de apelidos.

Estes são os mesmos bens que são tributados, aqueles que contêm as licenças, aqueles que adquirem restrições de uso, etc.

Assim, em um país que promove uma plataforma transacional central, o caso do Registro de Imóveis e do Cadastro são apenas mais um usuário, dentro de suas funções de Registro e Legalização. Outras instituições atuam em suas funções como Gestão de Riscos, Gestão de Terras, Planejamento, Arrecadação, Desenvolvimento Socioeconômico, Infraestruturas, etc.

Além de ser uma ilha, o Registro de Imóveis torna-se uma peça importante no quebra-cabeça dos processos transacionais. Não importa onde se inicia o processo, se no cartório, no banco, no município ou na entidade responsável pela emissão do título, o Cadastro + Cadastro acrescenta ao cenário ideal:

Se uma instituição planeja a construção de uma ponte, o cartório fornece as informações sobre o imóvel público ou privado onde ela estará localizada; Este objeto em nível de projeto recebe um identificador no Sistema de Infraestrutura, utilizando as informações do Cadastro Cartográfico que contém o modelo digital do terreno, características geológicas e contexto de uso. O mesmo objeto é identificado no Sistema de Investimento Público para a provisão orçamentária, e uma vez construído um buffer de 500 metros é registrado que afeta os lotes imediatos indicando regulamentação para a construção de entradas em propriedades privadas e também na região do leito do rio. a jusante com a proibição da emissão de licenças para a extração de agregados. Por fim, terminada a obra, é entregue em regime de concessão ao município para realização de um ciclo de manutenção periódica.

Mas todos os dados entram em um Sistema de Registros que compartilham dados comuns. O Cadastro / Cadastro apenas expôs um serviço de localização, mas em troca recebeu regulamentações que afetam as propriedades vizinhas.

Assim, cada instituição assume seu papel em seu nível de especialidade, alcançando tanto a eficiência no serviço quanto a promoção do desenvolvimento, o que, em última análise, conta para o interesse geral, se levarmos em conta que a redução de custos e os tempos de transação são O único elemento que depende do governo nos diferentes fatores associados ao desenvolvimento, como a tecnologia e outros recursos.

Esclarecer que isso não implica mudar as funções, competências e princípios que o Registro de Imóveis persegue. Em vez disso, é padronizá-lo para um Sistema Unificado de Registros, onde o Cadastro é mais um registro, que será a unidade_espacial vinculada ao cadastro do Folio Real. Como é um registro mais os regulamentos de uso do solo, como é um registro mais o registro do veículo, transporte, etc.

Arquiteturas baseadas em serviços

É claro que atingir esses patamares exige uma visão ampla do país, embora não seja mais estranho mesmo em países em desenvolvimento. A cada dia fica a cargo das instituições públicas, mais profissionais com potencial para formar equipes multidisciplinares que enxergam a gestão pública com uma lente análoga às grandes empresas de onde vêm. É o caso da adaptação que os modelos tiveram onde um município é visto como um tecido modular onde há produção, logística, distribuição, estoque, embarques, faturas e contabilidade; embora o tamanho e os poderes regulatórios sejam diferentes. É por isso que os sistemas tradicionais para municípios do tipo ERP têm tido tanto sucesso.

Mas um sistema como o de que estamos falando não pode assumir que funcionará com desenvolvimentos de desktop e esquemas cliente-servidor. Em vez disso, isso requer a aplicação de arquiteturas multicamadas orientadas a serviços, onde o desenvolvimento das camadas de apresentação são separadas da lógica de negócios e controladas por mecanismos de processamento em linguagens como Modelagem e Notação de Processos de Negócios (BPMN 2.0) . Desta forma, processos simples, como a constituição de uma hipoteca, ou processos complexos, como a individualização de uma urbanização, podem ser decompostos em serviços orientados para a tarefa, entidades, utilidades, de modo que não seja necessário desenvolver cada serviço separadamente, mas sim orquestrá-los em funcionalidades genéricas.

As arquiteturas baseadas em serviços facilitam a vida e a manutenção de grandes sistemas, enquanto mantêm os usuários fazendo apenas o que são especialistas; Não importa onde estejam, os técnicos do SIG realizam uma operação topológica que desmembra um imóvel, herdando direitos a uma placa do Folio Real que não está separada de sua geometria. Portanto, incorporar esquemas como Front-Back Office não são cenários difíceis, porque o Sistema é o que há de menos; o que importa é apenas acoplar a vitrine de apresentação a um serviço onde o atendimento é separado da área de processamento.

Vantagens de usar o LADM

O mais simples, vindo de uma declaração de 20 anos atrás:

Viva a modelagem!

É por isso que um dos desafios urgentes para novos topógrafos e profissionais de geomática é aprender a entender os modelos. Um padrão permite padronizar a semântica para um aspecto tão especializado, que você só precisa dizer ao desenvolvedor: aplique a ISO: 19152. Eu gostaria que fosse tão simples, mas é muito mais fácil do que esperar que outros venham e digam como o sistema de propriedade deve funcionar, quando nossos tabeliães e catastradores são os especialistas.

Para isso da buceta ...

Desafio interessante da mesa de inspiração a que voltei e da qual compartilho este extrato em prol da democratização do conhecimento que hoje é irreversível. Cientes de que a emoção provocada pela tecnologia deve ter paciência com a complexidade do papel institucional, sem a qual não será possível torná-la realidade.

No final do dia, o artigo soa ficção científica -hoje-. Mas no exemplo do país de que estou falando, o mesmo foi dito há 11 anos quando uma nova Lei de Propriedade teve que ser redigida, com a criação de uma instituição que incluiu na mesma linha de comando o Cadastro, o Registro e o instituto Geografia nacional. Instituições com finalidades díspares - sim - porque eles se tornaram díspares; Mas basta ir ver as boas práticas do vizinho e fumar um bom charuto de inspiração para ver onde as coisas estão indo. Principalmente porque não sabemos quando teremos esses cinco minutos de oportunidade para agir.

Os modelos institucionais evoluem lentamente, a pressão da tecnologia nunca consegue acompanhar esse ritmo. Portanto, os padrões fazem esse ponto de equilíbrio. Em 8 anos, o atraso tecnológico está sempre certo, embora o atraso institucional demore quase 30 anos para ser percebido.