6 aspectos a serem considerados na Integração do Registro - Cadastro

Fazer o Cadastre e o Registro de Imóveis trabalhar juntos é atualmente um dos desafios mais interessantes nos processos de modernização dos sistemas de direitos de propriedade.

O problema geralmente é o mesmo, indo além do nosso contexto hispânico. Por um lado, o idealismo de acreditar que é tão fácil, depois o pessimismo das estruturas institucionais quaternárias. No final, quem perde é o cidadão, que só quer que a sua transação seja realizada com rapidez e segurança. A verdade é que não existe uma receita mágica para isso, pois embora seja uma questão de bom senso, a prática nos mostra que esse é o menos senso comum entre aqueles que participam da cadeia do processo de transação.

O homem fica com falta de memória depois que um botão falha, e é uma pena que a glória do sucesso ocupe mais os poetas do que os sistematizadores para serem contados com estilo, sem orgulho mas como uma simples cultura de democratização do conhecimento. Claro, outros o fizeram com menos erros, mas aqui descrevo alguns aspectos básicos de como o fizemos em um país da América Central, alguns se referindo às declarações do Cadastro 2014, de onde surgiu a norma ISO 19152.

1. A definição e construção do Sistema é vertebral.

O mérito do sistema não é mais estranho, já que vivemos em uma época de avanço tecnológico e reengenharia dentro do óbvio. Claro que não se trata apenas da ferramenta, mas do ambiente completo que inclui a definição do negócio, os atores relacionados, o suporte jurídico, a modelagem de métodos técnicos, o levantamento de processos, a simplificação daqueles que se relacionam com a gestão. territorial e o ciclo de vida da ferramenta tecnológica.

Sem uma definição correta do modelo de negócios, quase todo sistema falha. Porque a ferramenta é apenas o meio.

Em nosso estudo de caso, o fluxo foi realizada como se segue, observando que passos não são sequenciais, mas quase paralelo, a maioria dos quais foram realizadas em dois anos:

Foi desenvolvida uma plataforma que estava pronta para Registros, propriedade imobiliária e Cadastre, visto como outro registro. Este é o Sistema Unificado de Registros (SURE), que após os anos 11, continua a operar, após quatro transições governamentais -coup programa Inclusive-, rotação de recursos humanos qualificados, decisões arbitrárias e tudo o que os países em desenvolvimento estão acostumados. Foi testado em uma Circunscrição de Registro com uma área de 160,000 parcelas, atualmente opera em 16 dos 24 distritos e a principal razão pela qual não foi eliminado por capricho político foi porque foi a ferramenta de trabalho dos usuários do Registro e Cadastro -desde a sua criação-.

Na concepção deste Sistema, os processos de Registro e Cadastro foram criados em primeira instância, e de forma imprudente, aqueles que poderiam vir na nova legislação.

O modelo de domínio para Cadastre era o Core Register Domain Model CCDM, que em 2003 era apenas um resumo após o Cadastro 2014 que era literalmente um poema. Talvez essa tenha sido uma das razões pelas quais o Sistema obteve prêmios e uma opinião muito favorável em um Workshop da FIG na Tchecoslováquia.

O gráfico acima mostra a conformação do Folio Real no Sistema Unificado de Registros, com a inclusão de Transações que é uma fraqueza não modelada na ISO 19152. Em sua época não tinha esses nomes, já que o CCDM dificilmente era uma proposta; mas a lógica sim. O CCDM hoje é o ISO 19152, conhecido como ALMS.

Embora a ferramenta tecnológica seja a mais visível na hora de mostrar resultados, isso implicou na análise e sistematização de processos existentes que têm história própria. Complexo, porque a aplicação de procedimentos difere de um registrador para outro; até porque quando se trata de automação, o que não funciona no papel não funciona no sistema mecanizado. E sem desmerecer, que em alguns contextos, é preferível ser um ditador do que um conciliador; alguns dizem que foram literalmente forçados a mudar com uma bateria de mudanças que não foi fácil de digerir.

Também foi necessário fazer muito trabalho legislativo no qual fosse mais fácil criar uma nova lei do que reformar a existente. O Registo dependia do Supremo Tribunal de Justiça, do Cadastro de uma Secretaria da Presidência e do Instituto Geográfico Nacional de uma Secretaria de Obras Públicas. Foi necessário criar novos mecanismos de regularização, para citar um exemplo simples, desapropriações em áreas urbanas onde há conflito de antecedentes e onde as pessoas pagam proprietários diferentes. A lei permitia a desapropriação em nome do estado, a fim de criar um trust onde as pessoas continuassem a pagar, recebessem sua escritura de propriedade e os proprietários anteriores fossem aos tribunais para contestar sua causa. Depois de resolvido, o dinheiro do trust pertencerá a quem ganhou o julgamento.

Embora dois anos não tenham se ajustado para fazer todas as coisas, quando o novo governo chegou, era impossível voltar atrás. As ferramentas foram usinadas de forma que era quase impossível fazer o trabalho sem usar o sistema.

2. A mudança da técnica de registro Folio Pessoal para Folio Real

Por isso, há integrais, confusões e perversões livros dependendo de quem defende sua posição. No estudo de caso, a técnica do Folio Real já existia na lei, mas não era aplicada como tal, então a principal decisão foi interromper gradativamente o uso do Folio Personal.

Como uma cultura, a diferença entre os dois técnica é como apresentar documentos que suportam os direitos de propriedade. 

técnica pessoal Folio, mantém o índice nos detentores, não no objeto, de modo que o identificador da entrada é devido a uma transação. Embora muito questionado, o patrimônio que nossos pais herdaram de nossos avós deve a essa técnica a garantia legal, não porque fosse a melhor, mas porque bem aplicada por pessoas acostumadas a fazer as coisas com ordem, funcionou muito bem seguindo os passos lógicas da apresentação, anotação no volume diário, marginalização, controle da distribuição, confronto e qualificação. As dificuldades surgiram porque para se trabalhar numa apresentação era necessário consultar informação de fundo noutros volumes, com o que um elevado volume de transacções diárias tornava o tempo de resposta extremamente lento; sem esquecer que o saldo cadastral era impossível de controlar nos casos que não implicavam individualização total, o controle dos homônimos era louco e casos como urbanizações não individualizadas, pró-indivisões e comunidade de bens ocupavam pouco mais de fé pública. Também deve ser esclarecido que o Folio real não obedece a processos mais modernos; ambas as técnicas mal aplicadas levam a erros iguais. Novamente: se não funcionar no papel, não funcionará no sistema mecanizado, se não funcionar no sistema antigo, quase certamente não funcionará no novo.

Folio técnica realAo contrário, indexa os imóveis sob placas de identificação única, a que se referem os gravames, proprietários, benfeitorias, vizinhos e demais características do imóvel. Isso é feito em forma de excerto, referindo-se aos fólios, ao contrário do Fólio Pessoal onde o documento foi transcrito como estava e o folheto está marginalizado. Na norma ISO 19152, a propriedade é a Unidade Administrativa (BA_unit), podendo ser operada em Folio Pessoal ou Folio Real. Obviamente, um imóvel no Folio Real é quase o equivalente a um lote de cadastro e o processo de vinculação será facilitado.

3. A padronização dos processos de Cadastro.

A fase de modernização do Cadastro não foi necessariamente agradável, até porque surgiu um conflito entre os técnicos da velha guarda que possuíam conhecimentos úteis suficientes com os novos que sabiam de tecnologia mas desconheciam as muitas bases legais do cadastro. Certo ou errado, nos especializamos em erros e a recompensa foi muito maior.

Um problema do Cadastro é que ele espera continuar sendo uma ilha especializada que se desatualiza com muita facilidade, pois não está integrada ao processo transacional. Quem não gostaria que o tapete de registro de imóveis fosse respeitado para todas as vendas, transferência, avaliação, planejamento de uso e papelada no âmbito das novas funções.

Era necessário fazer mudanças e documentos, porque para ser honesto, muitas coisas foram ditas pelo aliens antigos mas eles não foram documentados. Certamente esses são aspectos que são superados por muitos países, mas só os relaciono para ser honesto em nosso estudo de caso, onde o Cadastro ainda é um desafio complexo. Entre os aspectos que mais me lembro:

O levantamento da topologia contínua; dos lotes e dos bens de uso público como ruas, rios, lagoas, etc. Os primeiros receberam uma chave cadastral com seu respectivo arquivo cadastral, e os bens públicos também tinham uma chave cadastral com seu fólio administrativo. Isso é necessário, uma vez que as entradas nas propriedades, à medida que são desmembradas, requerem toda a existência de áreas de entrada e saídas; bem como para controlar futuras invasões de propriedade pública registrada.

Cadastro 2014: 2014 Cadastro indicar o estatuto jurídico integral do território, incluindo direito público e as restrições.

Separação de dados por especialização legislativa.  Os mapas anteriores à modernização eram verdadeiras obras de arte, neles, além dos lotes, estavam os sítios de natureza jurídica, áreas protegidas, pontos de interesse geográfico, áreas de risco, etc. Eles foram separados em mapas independentes, fazendo com que os mapas de parcelas parecessem bastante simplistas, mas buscando facilitar a digitalização e automação dos processos topológicos.

Isso também gerou algum conflito, já que o Cadastro foi como o criador de tudo. Embora fosse totalmente incapaz de oficializar seus papéis, em que já existiam instituições responsáveis ​​dentro de suas filiais. A unificação do Instituto Geográfico Nacional com o Cadastro Nacional também não foi um passo sensato, não porque não possa ser feito, mas porque o ambiente não estava maduro para levar o IGN a um papel de órgão regulador da cartografia; naqueles dias o conceito de IDE era tão abstrato que parecia estar tirando faculdades do “Grande fabricante de mapas".

Cadastro 2014: cadastro manual será ido.

O aumento dos fluxos de actualização separada. Através da varredura das parcelas e levantados os arquivos, uma vez digitalizados, foi aplicado o link arquivo-mapa de forma mecanizada e posteriormente a criação do Geoparcela (unidade_espacial) + aplicação de afetações legais e administrativas (Restrições + Responsabilidades + Direitos). 

O gráfico é muito particular para processos massivos. Não inclui o outro extremo da operação, no entanto, resume mais ou menos a lógica da formação do Fólio Real com a sua vinculação às parcelas do Cadastro.

Uma vez criado o link Arquivo-Mapa, esperava-se a Audiência Pública, após a qual o arquivo de campo foi transferido para o arquivo cadastral para que qualquer modificação pudesse ser feita via solicitação de manutenção cadastral. Esta foi deixada em condições de poder ser realizada a pedido do interessado, de ofício ou a pedido de utilizadores registados (agrimensores ou técnicos municipais). Neste momento, o processo já tem um trust estabelecido, com bases prontas para delegação a um operador privado que irá operar não só o Cadastro, mas também o Cadastro e atualização do Sistema.

Cadastro 2014 será altamente privatizada. O setor público eo setor privado trabalham juntos.

O gráfico hoje forense adaptado para siglas ALMS tinham mostrado como processos de formação de uma abordagem sistémica, de modo que os passos iniciais Eles só foram modelagemMas isso pode automatizar um foco de operação contínua.

Cadastro 2014: A cartografia cadastral será parte do passado. Viva a modelagem!

Como você já deve ter percebido, estou sendo simplista e breve por causa da limitação da paciência dos leitores na Internet. Mas muitas das coisas que fizemos foram erradas. Irônico, mas um dos aspectos que ficou de fora foi a questão tributária, pensando nessa separação legislativa, priorizando muito sobre a jurídica. Embora a competência regulatória em matéria tributária não tenha ficado nas mãos de ninguém, continuamos com os municípios a partir de sua legislação, para não distorcer os métodos que o Cadastro já havia modelado. Claro, isso levou os sistemas municipais a construir seus próprios módulos de cadastro que até hoje têm sido difíceis de conciliar. 

O sofrimento por não incluir o fiscal ainda dói economicamente; princípio básico da sustentabilidade tecnológica: se você não ganhar dinheiro, você morrerá. Hoje que está sendo transferido para uma Operadora, as estatísticas simples da consulta diária mostram que ela poderia começar a gerar muito mais dinheiro há muito tempo, mas pelo menos a conformação da demanda foi vencida.

Vincular registro de propriedade com Cadastro é o passo mais fácil para Torná-lo sustentável... claro, se fosse fácil. Mas é melhor do que querer torná-lo sustentável por conta própria.

2014 Cadastro deve recuperar os custos.

4. O link Registro Registro - Parcela Cadastral.

Usinagem de processos como uma maquila, o fluxo de registro foi bastante simples:

Digitalização, indexação e volumes de limpeza, a fim de obter o livro digital como produto, com o trato implícito na mecanização e assim evitar a continuação da criação de livros. Exceto procurações / sentenças e demais matérias que continuaram a operar em Folio Pessoal.

assentos ativos extraídos e criação de inscrição. Com isso, houve uma espécie de "fólio digital ou fólio real em formação", que por si só é um fólio real (pela técnica aplicada), mas de acordo com as aspirações particulares do direito hondurenho, e a robustez do sistema, um Fólio Real deve estar vinculado ao Cadastro.

Por parte do Cadastro, o levantamento massivo trouxe para o gabinete mapas impressos com delineamento foto-interpretado ou arquivos de estação total e arquivos de campo. No escritório, os geoparcéis eram digitalizados, vinculados e criados usando ferramentas mecanizadas da época com o VBA para Microstation Geographics. O gráfico mostra uma etapa posterior que foi na verdade apenas uma evolução da tecnologia porque em 2003 o cartucho espacial não foi implementado, mas os mapas foram vinculados por seu centróide sob o esquema de nó de arco, no entanto, todo o processo de atualização foi transacional . Posteriormente, ele foi migrado para banco de dados espacial e gerenciamento de desktop com o Bentley Map. Atualmente em desenvolvimento um plugin para Qgis.

Cadastro 2014: A separação entre mapas e registros será abolida.

Uma vez que existiam as entradas BA_Unit (Registro em Folio Real) e Spatial_Unit, outro processo em maquila fazia o trabalho de vinculação. Eles fizeram uma revisão do arquivo cadastral, onde a referência do Folio Pessoal havia sido levantada, eles compararam aspectos de localização, suportes, área, antecedente e outras ervas para criar o link.

A imagem a seguir mostra a realidade jurídica vinculada à realidade física. Embora seja um exemplo de área urbanizada, o processo não é tão simples por diversos motivos. No melhor dos casos foi possível vincular até 51% (Média Urbana e Rural), o restante da vinculação será feito sob demanda transacional e por meio de processos de titulação cujo objetivo neste país é ... particular.

O Sistema Unificado de Registros, uma vez criado o link, mostra as duas realidades, com alertas de possíveis irregularidades. Então uma placa sem link para Cadastro só mostra o grande alerta de "Georeferenicado não ser de acordo com a lei“. Também as afetações que restringem o uso, domínio ou ocupação das propriedades, embora essas duas questões sejam uma questão pendente... para outro artigo, porque a fragilidade institucional é uma questão que nós tecnólogos nem sempre entendemos.

Para a ligação processo era necessário -Final de admitir uma coisa- definir critérios ou automatizado mecanismo de manutenção de alerta, de tal modo que não 18 entrelaçados aspectos irregulares, que incluíram foi impedido:

• Um para muitos relação entre encomendas e de registro,
• direitos ao contrário extra-registro de transmissão documentos
• Ao contrário de áreas aparente invasão de área pública,
• Diferenças mutação Register ou mais tarde Catastro o levantamento cadastral,
• A história não extraído,
• Condo,
• Proindiviso propriedade,
• Ao contrário dos nomes duplicidade dos proprietários ou detentores,
• etc., etc., etc.

Para isso, foi aplicada uma técnica amplamente utilizada para a sustentabilidade das tecnologias: Atribuir a quem mais machuca. Quando o usuário vê alertas, ele busca como resolvê-los; total, é um dos princípios do Registro: a publicidade.

Tudo estava bem até ligações de Cadastro.

5. Os dados de Cadastro e Registro nunca mais serão os mesmos.

A etapa de vinculação por algum tempo "politicamente atribuível" ficou por fazer e até hoje é um dos complexos desafios da obrigatoriedade da lei, que toda apresentação deve exigir vinculação ao Cadastro Cadastral. Este aspecto é um tanto complexo, tanto por ser muito permissivo, mas também por ser tão exigente quanto o Papa. Abaixo estão algumas diretrizes, que em sua maioria são processos a normalizar.

Área de Registo Predial nunca será o mesmo. Para isso, foi utilizada uma fórmula de tolerância, que considera como método de medição, a condição urbana / rural com base em seu tamanho, neste caso a escala máxima utilizada em levantamentos anteriores, conforme mostrado na imagem a seguir. Como tolerância máxima foi considerado 6% e, como você pode ver, usando uma fórmula como esta, a área diminui de 6% para 1% conforme o tamanho da fazenda cresce.

A fórmula foi inserida como procedimento armazenado no banco de dados, de forma que seja exibida no sistema dinamicamente. Se a área do documentário não estiver dentro desse intervalo, o sistema emitirá um alerta para a diferença de área.

Não apenas um cadastral registrar um registro topográfico.  Se vou medir a propriedade cinco vezes, suas coordenadas sairão diferentes a cada vez (dentro de uma margem de tolerância). Isso significa que se suas coordenadas estiverem dentro dessa margem, não é necessário alterar a propriedade cadastral; Para isso, o LADM considera o registro de medição, Survey_classes, como uma relação entre o Source_document e a Spatial_unit.

• Você não pode insistir que adjacente ao protocolo notarial eles devem aparecer como nomes de pessoas; Embora o princípio diga que deve ser explícito, entendemos que é quando um mapa deve ser consultado, mas se o visualizador do mapa é tão claro que não ocupa uma especialidade, então, as adjacentes podem ser as chaves cadastrais. Parece simples, mas leva tempo para que os advogados entendam; o que esperamos seja resolvido com a ata de registro.

Você não pode dar início a um processo, sem ser bem-normed o MENSURA profissionais certificados, métodos de medição, tolerâncias, formatos de apresentação de arquivos e procedimentos de coexistência entre os dados coletados com diferentes precisões. Se ao medir uma propriedade se evidencia a necessidade de remediar toda uma área, por estar mal levantada ou por diferença de método, para isso o LADM considera o Point_parcel, com o qual o julgamento do Armagedom pode ser evitado -atualmente iminente-.

O precedente legal é uma referência, não é infalível. Foi necessário constar na lei que o levantamento cadastral será feito com base na situação física, e se houver diferença entre a área documental e a área cadastral, e a situação dos limites não se alterou, nem há indícios de reclamações , nem é adjacente a áreas públicas, a área cadastral prevalecerá. Parece fácil, mas impor que as escrituras existentes devem ser mudadas é outra história; pois por lei devo reconhecer o direito inscrito e não posso declarar irregular o que aceitei nos termos anteriores, apenas porque meus parâmetros mudaram.

É necessário definir informações métodos de purificação que facilitem o estabelecimento da regularidade das informações. Se a pessoa jurídica for o Banco Davivienda, mas nos protocolos notariais aparecerem com nomes diferentes para cada agência, é necessário um procedimento de consolidação. Da mesma forma, se uma propriedade foi construída de maneiras diferentes, mas é a mesma, não se trata de uma fusão de propriedades, mas sim de uma consolidação. Mas ambos os aspectos devem ser legais.

Os maiores desafios será sempre recursos humanos, neste setor geralmente resistente a mudanças e chapeamento de que as coisas precisam ser feitas apenas de uma maneira. Não há escolha a não ser se reinventar e deixar salvaguardas. A rotação para fins políticos pode até ser lucrativa, embora esteja ciente de que será a maior ameaça. Na medida em que o amparo jurídico pode ser utilizado, a terceirização é um pecado venial, desde que interesses privados mais complexos sejam gratuitos.

6. Por último:

Como disse no início, o objetivo deste artigo não é lançar receitas mágicas. Principalmente porque a realidade institucional de cada país é extremamente complexa, não por aspectos técnicos ou jurídicos, mas por posições de poder e falta de visão de suas autoridades. No entanto, o exemplo mostra que é possível fazer coisas interessantes em países do terceiro mundo, se os momentos de glória são usados ​​para amarrar os aspectos irreversíveis. Outros países fizeram isso com menos loucuras, outros fizeram melhores condições institucional Batallan Pela integração real. 

O registro de propriedades é baseado no bom senso. As transações de direitos de propriedade existem desde que o homem descobriu a agricultura e percebeu que ela poderia criar assentamentos humanos.

O gráfico mostra uma passagem de nossa literatura religiosa, que termos são usados ​​que parecem retirados de uma troca de lei de registo, com despesas de viagem pagas para o passado, as moedas de metais preciosos quantificados em equilíbrio -Que ótima idéia para qualquer funcionário hoje-. Ninguém duvidou da certeza do imóvel ou do valor do direito inscrito no "Open Shuttle“. Claro que, se quiséssemos vincular o cadastro e o registro naquela data, teríamos os mesmos problemas, e a mesma consultoria para fumantes de ervas como nós.

No caso de Honduras, atualmente em vista da nova versão do Sistema, os processos modelados são quase tão importantes quanto os aspectos não alcançados, porque o negócio é o mesmo, o ambiente mudará menos, os processos mudarão. No mundo da inovação tecnológica em que vivemos, entre o momento em que comecei a escrever o artigo e a data em que por acaso você o leu, há um novo boom de tecnologias oferecendo para resolver o problema de Registro-Cadastro, e três novos consultores oferecendo seus Serviços. Devemos lembrar que as tecnologias são apenas uma entrada; o equilíbrio entre a pressão entre a oferta tecnológica e a demanda por modernização é o padrão.

A integração do Registro e Cadastro é um capítulo que deve ser iniciado. Se for apenas teorizado e nunca iniciado, será ficção científica. Certo ou errado, uma vez que começa, é preciso mais arte do que ciência para trazê-lo à vida. Mas o processo é tão amável, que dificilmente ocupa um par de pessoas com um horizonte claro, porque a solução para todos os casos está nos recursos humanos existentes, que são especialistas em seus próprios assuntos: Cadastro, Cadastro, Gestão de Terras, automação , sistematização e ... alguma maconha inspiradora. 🙂

Novos desafios estão chegando. A outra metade do artigo está logo ali.