Catastro

A avaliação do imóvel

avaliação do imóvel

O que é a Avaliação Catastral?

Como mencionei anteriormente, a avaliação pode ser considerada uma transação ao objeto mais do que um fato, que busca encontrar um valor de referência de mercado conhecido como valor cadastral. Uma propriedade pode ter várias avaliações, com diferentes metodologias e datas. Geralmente está abaixo do valor comercial (perto de 80%), não só porque vem de um estudo extenso, mas porque alguns fatores que influenciam o valor de mercado final geralmente não são considerados, como o custo extra de serviços profissionais, custos de publicidade ou custos administrativos da incorporadora.

No caso do Uruguai, para dar um exemplo: O valor cadastral nunca pode ultrapassar 80% do valor comercial

Sua utilidade

A utilização mais frequente é para aplicação na cobrança de IPTU ou IPTU. O objetivo da avaliação é aplicar uma lei de contribuições com equidade social, assumindo que o imposto é distribuído de acordo com o valor do imóvel (quem tem mais paga mais). Também tem aplicabilidade para transações comerciais, que variam entre os países de acordo com a legislação, mas o registro cadastral é frequente para fins de empréstimo bancário, apoio financeiro no pedido de visto norte-americano, processos de desapropriação e indenização, estudos de recuperação de ganho de capital, etc.

Sua aplicação

As leis de cada país mudam na aplicação deste imposto, como El Salvador, onde não existe sob essa denominação, e no caso da Colômbia, onde esse imposto inclui:

  • O imposto de parque ou arborização
  • Taxa de estratificação socioeconômica
  • Sobretaxa do questionário cadastral

Existem também diferentes formas de aplicação, algumas sob autonomia municipal, como é o caso de Honduras e outras sob controle centralizado, como na Espanha, onde o Ministério da Fazenda faz o estudo dos valores por zonas, mas os municípios fazem as apresentações para o acordo de taxas locais. Geralmente, o conceito de Imóvel parte das definições do código civil, onde se estabelece como bem aquele que não pode ser desmontado do lote sem afetar sua estrutura básica, pois inclui tanto a edificação, outras benfeitorias e até mesmo lavouras que no meio e a longo prazo são permanentes aumentando seu valor por razões de produtividade.

Geralmente as taxas ficam entre 1 e 15% de cada mil, isso significa que um imóvel avaliado em $ 200,000 se a taxa fosse de 4% teria que pagar $ 400 por ano. Não parece ser muito, mas costuma ser o segundo em peso, quando lembramos que existem outros tipos de tributos diretos como:

  • Indústria e Comércio
  • Sobretaxa de gasolina
  • Iluminação pública
  • Sinais
  • Sobretaxa ambiental
  • Delineação e planejamento urbano
  • Serviço de toalete, incêndio e outros serviços

A avaliação urbana

avaliação do imóvelEm termos gerais, a avaliação urbana, utilizando o método de custo de reposição (há outros) menos a depreciação acumulada tem dois componentes:

  O valor da terra. Isso normalmente parte de um estudo baseado em transações de mercado, que se feito de forma representativa pode ser traduzido em áreas homogêneas onde podem ser obtidos valores aproximados dos terrenos.

Além disso, existem fatores que influenciam individualmente propriedades específicas, negativamente ou positivamente:

  • a condição de canto
  • A topografia, quando afeta o risco de deslizamento de terra, inunda ou aumenta o custo de construção
  • O regime especial
  • Vulnerabilidade a deslizamentos de terra ou inundações
  • O relacionamento de frente para baixo
  • O valor da paisagem
  • Serviços públicos existentes

Com isso você obtém o valor da terra

avaliação do imóvelNo caso de Medellín, são considerados os valores que afetam o valor do terreno: topografia, uso do solo, estradas e serviços públicos. E essas zonas são chamadas de zonas geoeconômicas homogêneas, e tabelas de regressão, em outro post mostraremos o processo completo de Medellín.

avaliação do imóvel  O valor do edifícioÉ aplicado a partir de estudos de tipologias construtivas, que se baseiam na ponderação de edifícios típicos, que por sua vez foram calculados por meio de planilhas de custos unitários. Em seguida, o processo de captura classifica os elementos construtivos que influenciam o valor; Tendo assim: a utilização para a qual o edifício foi construído, a classe dos materiais e a qualidade do acabamento ou soma dos pesos dos elementos construtivos, pode-se definir a que tipologia de construção corresponde.

Uma vez que a tipologia construtiva que se aplica a ela é identificada, é multiplicada pelo total de metros quadrados, se houver mais de uma primeira planta são aplicados um fator de modificação e a soma gera o valor do edifício.

avaliação do imóvel Além disso, é aplicado o fator de depreciação acumulado, para o qual também é utilizada uma tabela que se baseia nos anos de construção do edifício e nas restaurações recebidas. Para edifícios especiais, as avaliações são feitas usando outros tipos de métodos, como no caso de complexos turísticos, zonas industriais orientadas para a tecnologia, aeroportos, etc. Outros detalhes adicionais são calculados separadamente, embora também estejam dentro do estudo de edifícios.

Assim, a avaliação urbana consiste na soma de:

  • O valor da terra
  • O valor do edifício
  • O valor de outros detalhes adicionais

Avaliação rural

O valor rural ou rústico é semelhante ao urbano, com os seguintes componentes:

avaliação do imóvelValor da terra, para estudos de valor da terra existem métodos especiais baseados na relação do valor de mercado e sua produtividade dentro de uma determinada área econômica e climática. Esta classificação inclui fatores físicos, topográficos, climáticos, geográficos e de acesso básico para fins de produção.

Assim, é feita uma classificação dos solos com base na sua capacidade agrológica, que também se torna uma área homogênea. O valor será determinado pelo valor do metro quadrado da área, pela área do lote; Este, ao contrário do urbano, possui fatores de modificação que influenciam seu valor, tais como:

  • Distância para nós comerciais
  • Acesso a estradas
  • Distância à fonte de água ou sistema de irrigação
  • topografia

Uma vez aplicado, você receberá o valor da terra rural

 

O valor da terra rural também inclui valor dos edifícios, os estudos de tipologia de construção podem incluir construções típicas de áreas rurais, como vinícolas, fazendas, cozinhas, etc. Haverá também detalhes adicionais que serão calculados separadamente, como no urbano, como piscinas, alpendres, paredes, folheados, calçadas, escadas, etc.

avaliação do imóvel O valor de culturas permanentes, para isso, geralmente o estudo com base nos custos de insumos, mão-de-obra e mecanização conclui em uma média para diferentes plantas (café, cacau, palmeira africana, etc.)
ou no caso de pastagem por metro quadrado. E estes terão fatores de modificação relacionados à expectativa de produtividade que ainda se espera desta safra, que incluem:

  • Estado fitossanitário
  • Idade das plantas

Então, o produto do total de plantas, pelo custo de cultivo e multiplicado por seus fatores de modificação será o valor das culturas permanentes.

Em seguida, a avaliação rural consistirá na soma de:

  • O valor da terra
  • O valor dos edifícios ou melhorias
  • O valor de outros detalhes adicionais
  • O valor das culturas permanentes

 

Vale a pena?

É possível que alguns de vocês, no meio do caminho, sentiram que estavam cantando o jogo do galo de capão, antes que Melquiades venha curar a doença da insônia em Macondo.

Mas vale a pena, pelo menos se for para fins de imposto de propriedade. Como consequência, no caso da Colômbia, mediante a efetivação das três fases da Atualização Cadastral de Medellín, cujo investimento total foi de cerca de 8,840 milhões de pesos, a arrecadação adicional que pode ser cobrada do projeto pelo conceito de Imposto Predial Unificado , nos primeiros 3 anos de validade, é equivalente a cerca de quinze vezes o valor investido.  No caso de Honduras, o imposto sobre a propriedade é considerado um dos potenciais da auto-sustentabilidade municipal, embora o tempo tenha mostrado que a implementação deste processo é mais fácil do que a sua sustentabilidade pela descontinuidade.

Na medida em que uma instituição governamental da área fiscal ou cadastral implemente, sistematize e dê continuidade a uma metodologia, a avaliação pode ser um exercício muito eficaz; útil não só para questões fiscais. O custo de iniciativas individuais ou metodologias híbridas pode ser maior do que a receita esperada.

Também afeta políticas deficientes na competição trabalhista municipal, quando o clientelismo político torna necessário ser treinando pessoas Toda vez que há uma mudança de governo.

Neste artigo, existe um manual para aplicação do método de avaliação urbana

Golgi Álvarez

Escritor, pesquisador, especialista em Modelos de Gestão Territorial. Participou da conceituação e implementação de modelos como: Sistema Nacional de Administração de Propriedades SINAP em Honduras, Modelo de Gestão de Municípios Conjuntos em Honduras, Modelo Integrado de Gestão de Cadastro - Cadastro na Nicarágua, Sistema de Administração do Território SAT na Colômbia . Editor do blog de conhecimento Geofumadas desde 2007 e criador da Academia AulaGEO que inclui mais de 100 cursos sobre temas GIS - CAD - BIM - Digital Twins.

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6 Comentários

  1. Gostaria de saber mais sobre os problemas do cadastro

  2. Não é para mim que parece ruim que o imposto sobre a terra nas áreas rurais não me pareça tão justo porque nós que vivemos nas aldeias não recebemos qualquer ajuda do governo nem muito menos nos levam em conta com nossas necessidades, então não precisamos pagar imposto sobre esta avaliação de terras. Somos pessoas de Cobán e o município da nossa região não escuta quando precisamos.

  3. Síntese muito interessante, logo haverá mais motores de busca nesse assunto, tenho certeza

  4. Excelente informação na sua página, eu cai como um dedo anelar, pois neste momento eu precisava saber mais sobre avaliação rural, urbana e como a terra avalia nessa ....
    Muito obrigado por essa informação Espero que continuem a publicar muito mais desses assuntos.

  5. Os assuntos das avaliações cadastrais são interessantes, eles dão uma abordagem acadêmica com uma linguagem bem compreendida. Parabéns pelo portal.

  6. Obrigado pela sua informação, muito interessante, mas estou procurando algo mais específico e é se houver algum link onde você possa encontrar o valor do metro quadrado da terra em barrancabermeja especificamente no bairro do Danúbio.

    Obrigado pela sua colaboração.

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